外资进入中国房地产市场 加强监管已迫在眉睫

来源: [观点地产网]      时间: 2005-10-21 08:34

  从2003年下半年以来,特别是2004年之后,全国各地房地产市场普遍出现了房价的大幅度上涨。在热点城市,一些外资与开发商联手掀起的投机炒作风潮,是导致房价迅速呈阶梯式飙升的最重要原因之一。外资进入中国房地产市场,有利于提高房地产行业整体水平,带动本土企业迅速提高综合竞争能力,也有利于拓展房地产企业融资渠道,分散银行过于集中的风险。同时,由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场,外汇、金融部门很难准确把握和监控,也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。

  外资进入房地产市场渠道复杂,监管困难

  在中国经济快速增长以及长期趋势看好、国内房价上涨、人民币升值等多项预期背景下,根据资本趋利的属性,一些境外资金被大规模吸引到国内一些热点地区的房地产领域,目前,外资进入房地产市场主要有开发和销售两个环节。具体包括外商直接投资(包括独资或合资公司)、借用外债和境外机构投资、个人以自购和包销方式购买商品房等。

  在外商直接投资方面,根据统计数字,从1999年至2004年底,房地产行业累计合同使用外资410亿美元,实际使用外资298亿美元。

  外商房地产开发企业除依靠自有资金外,一般还借用境外银行和股东贷款等形式的外债。国内房地产企业通过各种方式进入国际资本市场进行融资,也为外资进入中国提供了主要渠道。有些项目在做海外推广时,以收取高额预定金的形式,变相向境外融通房地产开发资金。国外资本通过委托在中国注册的投资公司,把资金注入到房地产开发渠道或在销售市场上大批量购买商品房,也有以个人名义直接购买整栋房屋或个别单元的。

  外资主要进入热点城市,总量上比例不高,但影响巨大

  从国家统计局的统计数据来看,近几年来,全国房地产开发资金来源总量中,外资所占比例一直徘徊在1.5%左右,基本呈比较稳定态势。但从2004年以来,外资进入中国房地产市场的途径从投资建设转向市场购买,特别是在一些房价上涨较快的热点城市比较明显。但这部分资金量并没有在资金来源中统计,因此,因外资进入市场的途径和方式很多,有些是委托国内投资、理财机构完成的,所以,究竞有多少外资很难统计。

  外管局披露的数据没有说明市场总额是按什么测算的,如果按2004年全国商品房销售额10375.7亿元来测算,则只占2%。外资在热点城市的比例,如上海是外资炒作比较集中的地区,据央行有关部门调查统计,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月,境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元,较2003年增长13.5%,其中用于房地产开发的约150亿元,占全年房地产开发总额的12.8%;用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。

  这些数据表明,外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。但从全国来看,比例并没有那么高,特别是一些中西部地区,据调查,几乎没有外资的身影。

  根据中国国情,应严格控制外资进入中国普通住宅市场

  中国的人多地少的国情,决定了将永远面临经济快速发展与建设用地紧张的矛盾。特别是随着中国城镇化进程的逐渐加快,大量的农村人口将流向城市,再加上城镇自身人口改善住房条件的需求日益迫切,住宅供需矛盾将持续相当长的时期。世界上很多国家,包括人少地多的发达国家,都有相应的住宅以满足本国常住居民自住为主的相关政策,而中国却在取消内外销商品房区别后,没有及时出台限制非本地居民投资性购房的配套政策,导致外资不计成本大量炒房,拉升房价后又如股票市场一样,在高位赚取巨额利润后迅速撤离,给本地居民带来可望不可及的高房价,增加了改善住房条件的难度,加大了社会矛盾。

  今年三月,在上海房价持续高涨时,我们曾到上海等城市进行调研,并提出了外资(或外国人)不允许购买本地普通商品住宅的政策建议。随着宏观调控逐步转向长效调控机制,相应的对策措施也应统筹考虑。即充分借鉴国外一些好的经验,在住房资源有限的情况下,优先充分保护本国居民的住房权益。

  当前的金融政策和手段很难对外资进入房地产市场进行有效的监管

  由于中国目前还没有出台针对产业基金的法律法规,因此房地产基金处于无法可依的局面。近两年境外资金进入中国房地产市场,除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外,还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产,如摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产和新加坡嘉德置地等。法规政策的不完善和障碍,迫使外资基金改头换面进入中国,一般多以在低税收地区注册的投资公司的名义出现,即扮演的是投资人的角色,核心内容还是投融资活动。

  2005年前,外资房地产公司还只能以合资企业身份在中国房地产市场开展业务,但从2005年起,随着中国加入世贸组织后过渡期的结束,已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发,外资公司凭借其强大的资金实力,市场竞争能力将远远超过本土企业,并且在未来相当长的时期内,境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。及时研究出台相关政策法规加强对外资进行有效监管已成为当前金融、外汇以及房地产主管部门最迫切的任务。

  本轮宏观调控已出台了相应的限制期房转让、购买后两年内转让全额征收营业税等相关政策,这将有效扼制国外资本在销售环节投机炒房,像过去在上海房地产市场上掀起的外资炒房风暴将很难再现。但是,短期炒作转为长线投资也会影响到房价变化和普通居民正常住房消费,同时,大规模的外资集中于某一城市或某一项目,都会对房地产市场带来巨大影响,但目前金融方面监管手段还比较缺乏,不仅数据很难真实统计,即使掌握态势,也没有相应的措施进行有效干预。从未来房地产市场发展趋势看,不论是投资还是消费环节,都应尽快出台明确的法规政策,以符合中国国情、切实保护本国居民正常的住房消费为制定政策的出发点。

  在缺乏有效监管的前提下,非正常渠道的外资进入市场不利于房地产市场健康发展,也不利于宏观调控的贯彻落实。

  (作者:建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员文林峰)

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